대규모 재산범죄 가중처벌 추진 등 처벌강화
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| 사진은 기사와 관련 없음 출처=해브투뉴스 |
정부는 ’인천빌라왕‘ 등 전세사기 근절을 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 강화, 안심전세앱 출시, 중개사·감평사 처벌강화 등의 제도적 장치 등을 마련하는 등 전세사기 근절을 위해 총력을 다하고 있다. 하지만 경매 등으로 퇴거 위기에 놓인 피해자들의 주거불안을 해소하는 데 한계가 있어 범부처 차원에서 종합지원방안을 마련했다.
27일 국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 한시 특별법인 ’전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법‘을 제정해 신속히 시행에 나선다고 밝혔다.
특별법 지원대상은 ▲대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함) ▲면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택 ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단된 경우 ▲다수의 피해자가 발생할 우려 ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려 등 6가지 요건을 충족하는 임차인이다.
국토부는 “지원대상 확인절차를 위해 국토부 내 전세사기 피해지원위원회를 설치, 시·도는 신청접수, 기초조사 등의 역할을 수행한다”며 “관계기관 및 법률·세무 등 전문가 20인 이내로 위원회를 설치할 것”이라고 설명했다. 이어 “특별법 공포 후 즉시 시행되며, 새행 후 2년 간 유효하다”고 덧붙였다.
전세사기 피해자 지원 기본 방향은 특별법에 따른 전세사기 피해자로 인정된 경우로, ▲임차주택을 낙찰받을 수 있도록 특례 지원 ▲계속 거주를 희망 시, 공공이 매입 후 임대주택으로 공급 ▲생계가 곤란한 피해자에 긴급 자금·복지지원 등이며, 경·공매가 이미 완료된 임차인이라도 전세사기 피해자로 인정된 경우 공공임대 입주, 긴급복지·신용대출을 지원키로 했다.
<거주 중인 주택 낙찰 지원>
경·공매 유예·정지 특별법을 통해 피해 임차인이 직접 경매 유예·정지 신청가능토록하며, 정부도 법적 근거에 따른 요청을 통해 경·공매 유예 이행력을 제고키로 했다.
또 우선매수권 부여로 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여한다.
조세채권에 대해서도 임대인의 전세 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세금체납액만 분리 환수함으로써, 피해 임차인은 경공매 신청이 가능하고 배당도 증가하게 된다.
경·공매 낙찰시 금융·세재 지원이 가능해진다. 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입시 금융지원이 강화된 정책모기지를 마련하는 금융 지원이 실시된다. 디딤돌 대출시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준이 적용돼 금리는 최저 1.85~2.7%를 적용받고 거치간 역시 3년으로 연장된다.
민간금융사에 대한 대출규제도 완화하고, 경·공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 분할상환 지원프로그램 혜택과 더불어 연체정보 등의 신용도 판단정보 등록을 유예키로 했다.
기존 임차주택 낙찰 시 취득세 면제와 등록면허세 면제, 3년간 재산세 감면 등의 세제도 지원 받는다. 이와 함께 전세사기 피해자는 지방세 납부기한 연장 및 징수·고지·체납처분 유예 등이 이루어질 수 있도록 조치키로 했다.
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<기존 임차주택 공공임대로 제공>
정부는 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 피해 임차인으로부터 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경·공매로 매입 후 공공임대로 공급할 예정이다. 피해자는 살던 주택에서 계속 거주가 가능해 주거연속성이 확보될 것으로 기대된다.
이를 위해 올해 매입임대 사업을 활용해 신속하게 공급하고, 전세사기 피해자는 소득이나 자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격을 부여한다. 임대료나 거주기간은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용된다는게 국토부의 설명이다.
다만, LH가 현 임차주택을 매입 못할 경우, 인근지역 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격을 부여키로 했다.
<전세사기 피해자 생계 지원>
전세사기 피해자를 위한 생계비도 지원한다.
기존의 긴급복지 요건을 충족하면 지원종류에 따라 생계비(월 62만원), 의료비(300만원 이내), 주거비(월 40만원(대도시)) 등을 지원한다. 대상 요건은 1인 가구 기준으로 소득 월 156만원, 재산 3억1000만원, 금융재산 600만원 이하다.
한부모·조손가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원해 최대 1200만원을 대출 받을 수 있다. 대상요건은 개인신용평점 하위 20%, 기초수급자·차상위계층, 근로장려금 해당자 등이다.
<정부가 직접 찾아가는 지원서비스 확대>
정부는 생계가 바빠 피해지원을 신청하기 어렵거나 몰라서 활용하지 못하는 일이 발생하지 않도록 이동형 상담버스를 확대 추진하고, 피해가 많은 지역 내 주민센터에 상담부스를 설치, 법률·심리전문 인력 확충 등 찾아가는 서비스를 확대키로 했다.
<경·공매 완료 임차인에 대한 지원>
특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고, 경·공매 완료 시점에서 특별법 상 피해자 인정요건을 모두 충족한 임차인을 대상으로 경·공매 특례 외의 혜택을 적용한다. 이들에게도 공공임대 우선 입주기회와 다른 주택 구입시 금융지원, 긴급복지 및 신용대출을 지원한다.
전세사기 근절을 위해 국토부 기획조사를 대폭 확대하고 의심 건이 발생하면 선제적 수사를 의뢰키로 했다. 또 2차 범부처 특별단속도 실시해 전세사기를 지속 근절키로 했다.
처벌도 강화된다. ’특정경제범죄법‘에 사기죄 등 이득액 합산규정을 신설해 전세사기 등 대규모 재산범죄 가중처벌을 추진해 오는 5월 개정안을 발의할 예정이다. 검찰에 송치된 전세사기 혐의자는 공인중개사법, 부동산거래법 등 관련법에 따른 행정처분을 병행키로 했다.
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국토부 관계자는 “특별법 시행 1개월 내 하위법령을 제정하고, 신속한 피해자 확인·지원이 이뤄질 수 있도록 심의위 구성, 지자체 접수 등 사전 준비에 착수 할 것”이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 특별법의 지원대상은 전세사기 피해자들만이 대상이 될 수 있다”며 “당장의 주거안정 지원이라는 점에서 긍정적이다”고 설명했다.
이어 “민간시장에서 사기를 완벽하게 차단하기는 어렵겠지만, 전세사기 재발방지 방안부터 시행하고 실행과정에서 제기되는 추가 문제를 보완 및 수정하는 것이 최선이다”면서 “피해자들에게 당장으 주거안정에는 큰 도움이 될 것”이라고 분석했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원보전이나 전세사기 피해자에 대한 재난지원금 지급조치 등 파격혜택은 없었지만, 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가 가능하도록 범부처 차원의 종합대책을 마련해 임차인 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적 방안이 마련됐다”고 분석했다.
다만 “특별법의 특성상 지원대상과 적용기한(시행 후 2년 유효)에 제한을 두고 있다”고 지적하며 “주택경기 위축과 공급과잉 이슈로 이전계약 보다 보증금이 낮아진 역전세 사례나 임대인의 전세사기 및 기망 의도를 찾기 어려운 경우는 특별법 혜택을 받지 못할 것”이라고 전망했다.
그 이유로 ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▲다수의 피해자가 발생할 우려 ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려 등의 요건에 대해선 국토부 전세사기 피해지원위원회의 해석 논란이 있을 수도 있다고 판단한 것이다.
즉, 전세사기 피해자의 경·공매 매수희망은 주로 역세권, 신축 등 양호한 정주여건으로 자산가치 보전이 가능한 주택 위주로 제한될 전망이고, 경·공매 낙찰시 정부의 금융 및 세제지원이 주어지나 임차인이 최고가 낙찰액을 지불해야하고, 기존 전세보증금을 대출이 있는 경우 부채총액에 대한 부담이 상당해 지기 때문이라는 것.
함영진 랩장은 “전세사기 피해자가 직접 경낙 받지 않아도 LH공사 등이 우선매수권을 양도받아 기존 임차주택을 공공임대로 제공하는 것은 바람직하다”며 “피해자의 주거연속성을 제공하며 저렴한 임대료(시세 대비 30~50%)와 장기 거주(최대 20년)를 통해 손해 본 임대 보증금을 상쇄하거나 간접 보전효과를 볼 수 있다는 이점이 있다”고 설명했다.
다만 이 경우에도 “생업과 질병 등의 이슈로 해당주택에 거주하다 다른 지역 또는 주택으로 이전을 해야 하는 경우는 효과가 제한될 수 있어 이들에 대한 타 지역 임대주택 이전 허락 등도 함께 고려 될 필요가 있다”고 지적했다.
그는 “전세제도가 유지되는 한 전세금 미반환 리스크가 상존 할 수 있는 만큼 임대차 표준계약서 특약 적극 활용 교육이나 전세금 에스크로 제도 도입 등이 필요하다”며 “연립·다세대 등 전세가율이 높은 주택유형은 지역별 경매 낙찰가율 이하로 임대인이 전세금 보증금을 운용하도록 관련 제도를 보완하는 것도 필요하다”고 조언했다.
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