1년간 한시적 규제 완화...전세보증금 반환목적 외엔 대출 안돼
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| 서울 강북구 미아동 일대 모습 출처=해브투뉴스 |
오늘부터 역전세 반환대출 규제가 완화돼 시행되면서 전세금을 빼지 못해 발을 동동구르고 있는 세입자들의 퇴거가 보다 수월해질 전망이다. 전문가들은 이번 규제 완화는 일부층을 위한 특혜가 아니라, 전세보증금 반환을 통해 세입자의 원활한 퇴거를 지원하는데 초점을 맞췄다는 점을 강조하고 있다.
27일 관련업계에 따르면, 이날부터 전세보증금 반환목적 대출규제가 내년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화 적용된다.
역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)에 대한 대출 규제를 완화하는 것이다.
국토부는 이번 대책과 관련해 “예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다”라고 강조했다.
이에 따라 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 했다. 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하는 것. 단, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.
DTI는 총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말하며, RTI는 임대업이자상환비율로, 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표를 뜻한다.
또한, 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로, 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다.
국토부는 “이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다”고 설명했다.
이어 “이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정이다”고 덧붙였다.
엄격한 관리
지원대상은 ▲역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(’23.7.3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정 ▲지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인 ▲대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리 ▲반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.
세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금하게 된다.(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)
또한, 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.
규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 ▲후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약으로 하는 임대차계약을 체결 ▲은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원 ▲집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.
새 보증보험 상품 운영
집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.
규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 이날부터 즉시 이용이 가능하다. 또 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.
정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화 하는 취지”라고 강조했다.
이어 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 덧붙였다.
한 부동산 전문가는 “이번 역전세반환대출 규제완화가 일부를 위한 특혜라는 말들을 하고 있는데, 이는 기존에도 있었던 상품이며 이를 좀 더 현실에 맞게 수정한 정도”라며 “역전세로 전세금 반환에 어려움을 겪고 있는 집주인뿐 만 아니라 세입자의 원활한 퇴거를 돕기 위한 부분으로 모든 집주인에게 적용되는 것은 아닌 만큼, 이를 정치적으로 볼 것이 아니라 어렵게 흘러가고 있는 부분을 조금이라도 바로잡기 위한 긍정적 측면을 봐주면 좋겠다”고 설명했다.
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